С 2017 года для расчета суммы налога на недвижимость применяется ее кадастровая стоимость, полученная в результате государственной кадастровой оценки. В статье 3 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. То есть по смыслу этой статьи, кадастровая стоимость недвижимости не должна превышать рыночную на дату оценки. Если ваш налог (арендная плата) за недвижимость рассчитываются как % от кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость завышена и не соответствует стоимости вашего объекта на рынке, на основании
ст. 22.1 "Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости" 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
можно снизить ваши платежи
с помощью снижения кадастровой стоимости до размера рыночной.
В Москве и Московской области сейчас, в 2024 году, действует следующий порядок:
- снижая кадастровую стоимость помещения/здания, мы снижаем налоги за 2024 и 2025;
- снижая кадастровую стоимость земли, мы снижаем налоги за 2023 и 2024.
После окончания суда это означает снижение текущего налога и пересчет уже уплаченного налога за эти годы. Согласно Налоговому кодексу РФ (новая редакция пункта 15 статьи 378.2 НК РФ), сниженная кадастровая стоимость применяется для расчета налогов за весь период, в течение которого действовала оспоренная кадастровая стоимость.
Недвижимость в Москве: снижение возможно только в судебном порядке. Ответчик - Департамент городского имущества правительства Москвы. Процесс занимает 6-12 месяцев. Суд назначает проведение независимой судебной экспертизы. В Москве судебную экспертизу поручают ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России или ГБУ БТИ Московской области. Оплата судебной экспертизы в делах по оспариванию лежит на истце. Стоимость государственной судебной экспертизы в среднем составляет 150-250 тыс. руб. Определенная судебным экспертом рыночная стоимость в итоге заменяет кадастровую и становится базой для расчета налога.
По Москве чаще всего наблюдается завышение кадастровой
на 15%-25%. В суд идти экономически выгодно собственникам объектов с кадастровой от 75 млн. руб. и выше, либо объединяться с другими собственниками для экономии на судебных расходах. Объединить можно по следующим признакам: несколько объектов одного собственника в рамках одного судебного процесса, либо несколько объектов разных собственников, но все объекты расположены по одному адресу.
Недвижимость в Московской области: снижение возможно как в судебном порядке, так и в комиссии по оспариванию. Алгоритм снижения в Московском областном суде такой же, как в Москве, только судимся с Министерством имущества Московской области, а судебную экспертизу проводит ФГБУ Московская областная ЛСЭ Минюста России.
Для частной жилой недвижимости, объектов с невысокой кадастровой или однозначно неверно рассчитанных объектов в суд идти не надо, можно обратиться в
комиссию по оспариванию при Министерстве имущества Московской области. Для "дорогой" коммерческой недвижимости такой вариант не подойдет, зато работает для жилой недвижимости, когда нужно снизить кадастровую для целей купли-продажи объекта (
посмотреть положительное решение), дорог в СНТ/гаражных кооперативах и т.д. (
посмотреть положительное решение), небольших земельных участках коммерческого назначения (
посмотреть положительное решение). По времени занимает от 1 до 3 месяцев, стоимость от 75 000 руб.